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泰国曼谷房价下一个增长地区在哪?

  • 文章分类:投资指南
  • 发布时间:2020-01-02 15:18:53

最近,有个粉丝跟我说了一句扎心的话:这两年才买曼谷的80%的都后悔了,但他们还是继续买买买。

我一开始还不明白这句话什么意思,但仔细一想,说的还是很有道理的。

之前我们一直说,要买曼谷的房产,就要买距离交通站600m以内的。

现在来看,热门的成熟片区内,这个择房标准已经不再适用,现在在素坤逸,基本上要到1公里外才能找到还在售的楼盘。

好地块儿越来越少,房价越推越高,留给我们做性价比投资的时间不多了。

曼谷白菜价捡房的时代已经一去不复返了!

1、曼谷白菜价捡房时代已过!

随着国内房产政策一步步紧缩,很多国人把房产投资目标转移到了泰国,导致泰国曼谷的房价涨幅过快。

曼谷现在的房价均价在4万人民币/平米,黄金区域已经涨到6万以上了。

错过几年前曼谷房价还在1—3万买入核心区房产的,现在估计悔得肠子都青了。

但我们并不是第一波在泰国购房的外国人,日本人和香港人比我们进入的早,很早就占领了不少的核心地段。

现在进入曼谷市场,需要睁大眼睛,仔细甄别。

白菜价捡房也已经是好几年前的事了!

2、曼谷会往哪发展?—— 一路向东

之前米公子在文章里也提到过,曼谷不是北京上海的环状发展,曼谷是线性发展,就是沿着三条地铁线性发展。

但是,结合泰国皇室历史和目前的城市发展,我认为曼谷大概率更多是往东发展,不管往是东北还是东南。

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1、皇室意志

曼谷城市发展,并没有沿湄南河往南往西发展,很大程度上和当时掌握实权的拉玛王族心态有关。

历史上拉玛王族有得国不正的嫌疑,不能继续在郑信建都的吞武里地区发展,所以只能往湄南河东岸发展。

图为泰国历史上的华人皇帝郑信,曾留下“夺我王位者,九世而亡”的诅咒

作为拉玛王族继承人,民间总私下议论说祖上得位不正,是偷了对岸郑信大帝的江山。

作为在位国王,当然是希望离河西岸那块晦气的是非之地越远越好。

因此,曼谷的城市发展方向,从一开始就注定只能一路向东。

2、素坤逸需求外溢

以Asoke为中心,继续向东南方向沿素坤逸路发展的这片区域,在买房地图上就叫素坤逸区,现在均价和是隆/沙吞区差不多,也是4-6万人民币,好的房子也要6万+了。

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今天素坤逸区已经发展成为曼谷最大的商业住宅区,也是过去10年曼谷房价上涨速度最快的区域。

而在素坤逸东南方向,开发较晚,起点较高,也兴建了大量现代化的住宅、购物中心、餐馆、酒吧街等,生活便利度也还不错。

而且房价和物价明显要比素坤逸低一点,更适合本地居民生活。

另外,曼谷另外两大红灯区,娜娜巷(Soi NaNa)和牛仔巷(Soi Cowboy)也都在Asok附近,外国人和本地精英并不喜欢租住在这里,一部分居住需求自然也就往东南外溢。

3、BTS发展

传统意义上的素坤逸区,只是从E3站那那(Nana)开始,到E8站拍昆仑(Phra Khanong)结束,一共5站地铁的南北两侧。

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其中E5站Phrom Phong到E8站拍Phra Khanon是日本侨民聚居区,也是日本富人区。

但由于过去几年曼谷房价持续上涨,这一带现在也很贵了,正好BTS不断向东南方向延伸。

开发商和居民也沿着BTS不断往更偏远的地区发展,E8站以后的素坤逸路沿线,也就被称为素坤逸外区。

由于曼谷城市发展越来越快,正在虹吸来自泰国各地的年轻人,加上曼谷也没有特别限制外国投资者买房,曼谷城区的发展未来的大趋势也就是沿素坤逸外区向东南发展。

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图片来源:泰国房产

 
总结:

1、曼谷第一代CBD(是隆/沙吞)是市场自然形成的,第二代CBD(素坤逸Asoke)更多体现的是政府的规划意志;第三代CBD(Rama 9)是受益于轨道交通的建设。

2、曼谷的发展大概率就是往湄南河东岸发展。
 

看好哪些区?

1素坤逸外区——曼谷的徐汇

该区域是指自轻轨 Bang Chak—— Bang na站之间的这段区域。

这段区域为目前开发商开发竞争较为激烈的区域,为本地刚需居住区、本地租客租房区域。

素坤逸外区类似于2000年上海内环线以外的徐汇区。

作为素坤逸的延长区域,乘坐15-20分钟轻轨即可到市中心,大大满足了刚需居住群体的购房需求。

且房价租金较低,刚需群体自住或者租房都能承受。

素坤逸外区相比要素坤逸有一个非常明显的优势就是升值潜力大,虽然现在素坤逸区的房价一直在涨,但毕竟房价的基数已经在那里,所以,上升的空间就相对来说变小了。

而素坤逸外区现在仍处于刚需低洼之地,在外国人还没有太多关注到这个区域之前,提前抢驻,才能最大限度占据投资优势。

这个区域还有一个非常重要的发展潜力点就是Udom Suk规划建立东南亚最大的商场Bangkok Mall已经正式动工。

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图为The Bangkok Mall规划图(目前已经动工)

这将在未来极大程度地带动周边房价的上涨,对标现在主要的shopping mall就能看出周边的房价上涨潜力。

2、Rama9——曼谷的浦东

Rama9区域是曼谷经济崛起的一个新CBD区域。中国大使馆和部分中资企业位于该区域,所以这里华人也较多。

泰国政府一直想在北区再建一个新城,将其打造成曼谷金融、文化中心,未来新增一条橙色地铁线。

未来曼谷唯一的环形地铁也将经过于此,商业配套也逐步完善,将有较大的升值空间。

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图为Rama9新CBD区

Rama9就像上海的浦东,可以说是曼谷第三代CBD中心。

Rama9商务区是指地铁Thailand Cultural Center —Phram 9 —Phetchaburi —Sukhumvit站4站组成的新兴商业区域。

现在众多500强企业以及政府大楼都已经进驻到这个区域,比如正大集团、CP Land大楼、TCC大楼、联合利华亚太地区办公总部等等。

世界第三高超级塔也位于这个区域,未来超级塔周边的项目一定会成为地标性住宅,未来的升值空间很大,所以周边的楼盘一直是处于被疯抢的状态,在该区域能捡漏选到楼盘也是不错的选择。

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3、我为何看好Bang Na?——未来可期的东南片区

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图中红圈区域为素坤逸外区

想必大家对去年的天猫双十一购物节的大型晚会有很深的印象,而天猫在泰国的“Lazada 双11购物节”大型晚会的举办地所在地正是Bang Na。

图为在Bangna举办的泰国双11购物节晚会

马云早已在此豪掷110亿泰铢,这也就意味着这里未来有着大规模的建设!

未来这里将是重要的经济、商贸、物流中心!也拥有极强的人口红利!

图为EEC经济走廊计划(Bangna区域是其核心枢纽之一)

再加上未来曼谷,芭堤雅三大机场贯通,EEC经济走廊红利直接覆盖曼谷东南片区!

曼谷东南片区的Bang Na区域则是曼谷通往EEC经济走廊的必经之地,也是未来横跨曼谷,芭堤雅高铁的必经之所。

Bang Na未来有发展成为素坤逸生活副中心的趋势,类似于北京望京。

该区域面临的刚需群体将是曼谷当地一般的白领阶级,以及从外府来曼谷居住的泰国人,租房、购房需求稳定。

最重要的是,目前这里的房价均价在3万多人民币,投资门槛相对较低,70万起就可以买到一套小户型公寓。

目前我们米宅通过实地调研后选出了一个高性价比盘:

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