您当前的位置:首页 > 房产资讯 > 投资指南

菲律宾买房房产交易问题

  • 文章分类:投资指南
  • 发布时间:2019-10-30 16:06:46

菲律宾房产有什么不同

1、外国人可以在菲律宾买房吗?一般是怎么样的付款方式?

答:可以购买公寓。如果是买现房,可以选择全款购买或首付30%—50%,尾款向当地银行贷款,最高可贷70%,以租养贷;

如果是买期房,一般是在交房前无息分期付20%—50%的房价即可,而且是分48个月—72个月不等来付,平均每月1500-5000元/套(人民币)。等到几年后交房时,才需付清尾款,而且可贷款。而在交房前随时可以转售卖掉。

2、 什么是楼花?

在施工阶段从土地到建设未交房之前叫楼花。

3、简述菲律宾住宅公寓与中国住宅房产的特点对比?

①精装修 ②永久产权 ③无公摊 ④自配游泳池和健身房

4、外国人在菲律宾买房有什么要求?

答:不需要。普通护照+旅游签证即可购买。

5、外国人在菲购房是否有数量限制?

答:没有。只要资金允许,个人可无限量拥有多套房产。但同一楼盘只能销售其40%给外籍人士。开发商会对这点进行监控,超过40%后将停止出售给外籍人士。

6、外国人在菲律宾可以买各种房子吗?可以买什么房子?

答:外国人在菲律宾只能购买公寓。别墅、商铺、岛屿等涉及土地所有权的房子无法以个人名义购买。

7、菲律宾房产投资的资金怎么汇出?中国人民银行规定每个公民每年有多少外汇限额?

汇美元到自己在菲律宾的披索账户上,到账的时候自动按当时的汇率结转成披索存入自己的户头上。每人的外汇限额是5万美金/年。

8、通过哪些方法,外国人可以拥有菲律宾土地?

答:共有三种方式:

第一,购买乡村俱乐部的股份;

第二,成立合资公司,以公司名义购买土地;

第三,与菲律宾人结婚。

9、外国人可以租用菲律宾的土地吗?

答:可以。一次租期最长50年,可以在期满后再续租25年。

10、外国人可以在菲律宾的银行贷款买房吗?能贷多少?能贷多久?用旅游签证可以贷吗?

答: 可以,一般是贷到50%,最多能贷总房价的70%,一般能贷5年到10年。用旅游签已经可以贷了。

11、菲律宾的新房公寓是毛坯房吗?

答:菲律宾公寓基本没有毛坯房。大部分公寓交房时都是精装修,少量是简单装修。

12、菲律宾的公寓与国内的公寓的区别是什么?

答:我们中国人所说的菲律宾公寓相当于是中国的商品房,与国内的“公寓”不是一个概念。菲律宾的公寓是精装修、无公摊、永久产权房,而国内的普遍是40年小产权,公摊面积多且不好转售。

13、外国人买卖公寓,有买卖税收有特殊限制吗?

答:没有,与菲律宾人一样。

14、外国人在菲律宾投资不动产是否安全?

答:菲律宾法律对个人财产实施充分保护。无论对菲律宾人、还是外国人,自建国以来几乎没有发生过没收个人财产的事件。菲律宾宪法规定保护私人拥有的合法财产,没有任何人可以以任何理由剥夺个人物业等私人财产。

15、在马尼拉购房在中国购房有哪些区别?

16、马尼拉房价已稳健上涨7年,开发商和政府使用了什么举措既不干预外来投资者的进入,又保障了整体房价健康、良性的增长?

答:最核心的举措就是:外国人在一个项目楼盘中最多可购买40%的份额,但如果本地人买完了60%的份额,还可以继续购买,把外国人的份额拿过来。其中,一些高端楼盘开发商甚至规定,这40%的外国人份额里,中国买家最多只能购买20%,也就是五分之一。以此大大降低了少数外国投机炒房客恶意炒高马尼拉房价的可能性。

另外,截止到2019年初, 据统计,马尼拉整体公寓也只有10%—15%在外国人手里,85%以上还是本地人在购买,而外国人大多数还是以长期收租为投资目的,且都习惯全款买房。所以,虽然马尼拉房价随着国家的经济大力发展在不断上涨,但却没有因为炒房客的进入产生过多的泡沫。

17、写字楼的投资价值如何?各区域租金涨幅如何?空置率如何?

答:写字楼在菲律宾非常抢手,马尼拉几个中央商务区的写字楼空置率长期低于3%。租售比维持在7%~10%。在深圳写字楼大面积退租的情况下,马尼拉CBD的写字楼平均入住率超过95%。

18、菲律宾的学区房有投资价值吗?

答:中学入大学的制度与中国情况不同,教学质量高的中学都是私立学校,菲律宾上得起私立中学的孩子的家里大多雇有专职司机接送,“择校”与菲律宾不太有关系。

不过,菲律宾几所好大学周边的学区房非常有投资价值,因为菲律宾大学基本都不提供学生宿舍,外国学生来此读书除了租房就只能买房置业,即使是本地学生,如果家离大学很远,也不会选择住家,因为马尼拉太堵,来回半天都要花在路上,在大学附近租房或买房住才是明智之选。所以,贵族大学附近的学区房长期处于供不应求的地位,不论租售都不愁。

19、投资期房(炒楼花),如何保证房子后期一定能够出手?

答:这是目前为止,我听过最多的担忧。也是投资期房最大的风险所在,那么,要规避这个最大的风险,其实做好一件事就可以高枕无忧:买到便宜的好房子。

马尼拉投资楼盘是一门学问,后期转售情况会因楼盘的好坏与位置等等原因千差万别

一句话概括我的投资逻辑是:用相比于周边楼盘便宜20%~30%的价格空间去买本地中产阶级所需的中档刚需楼盘,这样后期转售就不会有问题

(后续我会专门写一篇如何挑选便宜的好房子的买房攻略)

这里先简单说一点:看房子,大多数人在研究地段、配套、物业的时候,往往会因为房子的价值高而忽视了价格的安全边际。

所以,房子升值空间大是一方面,但入手价够低,才能确保未来即便低于市场价转售也能稳赚不赔。不任凭自己的喜好做决定,而是根据市场规律和受众需求走,这才是理性投资,从一开始就规避掉最大的投资风险。

20、我个人投资楼盘的标准有哪些?

答:

1、位置:核心CBD/大学城

2、交通:轻轨、地铁,1.5公里以内的直线距离,亲自测试走路15分钟以内;

3、租金:至少7%以上的租售比,入住率85%以上;

4、价格:比周边便宜20%以上;

5、杠杆:0-5%的首付,建设期4-6年,交房前付款35%以内;

6、品质:开发商Top10。

21、为何菲律宾的公寓建设期普遍需要4—6年之久?

答:

1. 菲律宾建筑工人的人效比中国建筑工人的人效低太多。中国效率本身不是一般国家能比的,所以无法用中国的建设速度去评价菲律宾的建设周期;

2. 休假太多,且不加班。菲律宾工人不会加班。到了规定的每天工作小时制之后就下班。作为一个天主教国家,菲律宾的假期也很多,全年下来有200多个节假日;

3. 认真负责。虽然慢,但一直秉承着慢工出细活的原则在建楼;

4.菲律宾位于热带,北部是热带季风气候,南部是热带雨林气候。所以一年有4-5个月都是雨季。热带雨季期间,施工进度是很缓慢的,甚至是无法施工的;

5. 工人短缺。机场、地铁、公路、轻轨等国家大型基建工程都在抽调工人。

22、现在是投资菲律宾房地产的最佳时期吗?

答:是的。随着菲新总统杜特尔特上任,菲律宾一系列的经济举措,以及长期受惠于“一路一带”政策,让菲律宾的经济发展突飞猛进,人均GDP也已突破3000美元大关,2018年已被各大权威机构评为“全球最佳投资国”。正如10年前北上广深的房地产市场一般,蕴藏着巨大的红利期!

图:美国新闻周刊和导报(US.News)报导

23、中国人怎么付月供?

答:付月供的方式有三种,第一种可以用自己在菲律宾本地银行的支票,在支票上填写不同的日期和金额,寄给开发商,开发商到期去银行兑付;第二种,与开发商签订协议,由开发商定期到你的开户行扣款;第三种,从海外银行定期汇款给开发商。

24、中国人投资马尼拉房产可以通过哪些渠道购买?

答:开发商、中介机构(像海外房产置业机构)、大宗团购买家(比如我所在的公司菲越荟)(有想了解菲越荟的朋友可以通过文章底部的二维码加我微信)

25、找大宗团购买家的优势是什么?

答:因为大宗团购买家是以一次拿几百套的实力跟开发商谈判,所以可以为团购投资者谈到各种优惠政策和最优的付款方式。

比如:原本必不可少的更名税、印花税以及其他乱七八糟的税费全部砍掉;总房价砍下了大几万的优惠;原本建设期5年间要付总房价的50%,现在谈到了只付25%甚至更低。

以上几项加起来,可以帮助团购投资者省下了20万/套以上的投资成本,从而可以用同样的初始资本投资更多的房产,享受更高的杠杆,创造更大的利润。

以上条件自然是中介机构和向开发商单独购买无法给到的。而大宗团购买家的盈利方式一般是以收取服务费或团购费为主,很少会在房价的基础上再加价出售。

26、什么户型的房子在马尼拉流通性最好(即更容易转售和出租)?

答:一室一厅和两室一厅,面积在40平及以下,其中热销面积在22㎡—40㎡之间。总之,地段好的前提下,总价越低又是刚需型楼盘,消费得起的本地人自然更多,这和在中国投资房产的原理基本相通,只是流通的房型和户型不一样罢了。

27、马尼拉的房子是不是像中国一样讲究“坐北朝南”?

答:不是的,大部分东南亚国家都没有这个讲究,因为东南亚国家基本都是季风型热带雨林气候,不管是不是坐北朝南,通风和采光都不是问题,日常光照很充足,所以,菲律宾人更看中的是窗外的朝向和景色如何,周边是否有商场、写字楼、医院、学校、娱乐中心和交通线之类的,以及能否看到泳池、花园、城市远景等,其次才是户内的结构和格局等。

28、马尼拉的平均房子租售比是多少?在亚洲排名第几?

答:低的地区是7%,高的达到12%,甚至更高都有,平均在8~10%左右。租售比在亚洲排名第二,第一是印度尼西亚,但是印度尼西亚不让外国人买房

29、马尼拉的租金收益率是多少?

答:租金收益率为6.51%至7.98%,而亚洲地区的平均租金收益率为4.2%。
▲过去一年马尼拉各区域的平均租金收益率

30、为什么菲律宾会有0首付政策,开发商前期建设的资金压力岂不是巨大?

答:首先,这个罕见的红利政策目前只有在菲律宾的楼市能大范围的看到。其次,能实现这种对投资者而言极其利好的红利政策,只有2种可能:
第一种,开发商本身不具备雄厚的现金流和融资渠道,打出0首付只是一种吸金的噱头,一旦资金链断裂,圈钱跑路就是必然,所以最后烂尾的概率极大,像越南、柬埔寨之前一些中资小开发商推出的零首付楼盘就是这类情况;
第二种,响应国家号召,降低投资门槛,吸引资金进入,拉动国内经济,就是在菲律宾这种情况。
菲律宾的开发商虽然也同样需要巨大的现金流完成开发,而且在菲律宾建楼的土地必须现金全款购买,还不能用贷款,否则政府不让销售住宅。
这就是为什么前十大开发商基本都是财团旗下的公司,而不是单独存在,通常财团业务不仅有地产开发,还有银行、商场、酒店、赌场、航空公司等现金流充沛的生意。
另外,大型开发商往往是上市公司,资本市场也能够融到资金,银行授信也比较好(更何况不少开发商的财团里也有银行业务,比如遍布全国600多家的BDO银行就是SM财团旗下的)。
菲律宾开发商从买地、到建设至交付,通常是不完全依赖买房客户的资金来补充建筑款的,如果客户能出一点当然更好。
所以,这也解释了为什么过去20多年菲律宾前十大顶尖开发商没有出现过因为现金流不足而烂尾的情况,根源就在于此,真的有实力才敢持续推0首付。
十大开发商到目前为止,可以像中国和其他东南亚国家一样,收一定的首付减轻自己的压力,但却拿出部分楼盘,持续推行了几年的0首付政策,目的是为了降低投资者的门槛,吸引更多的国内外房产投资目光,招商引资,从而加速菲律宾基础建设,毕竟之前太多的投资者对菲律宾存在着不少偏见。
可对于还未入场的外国投资者不太利好的是:现在菲律宾这一目的已基本达到,随着马尼拉市场的紧俏,预计2019年年底,0首付这一投资者利好政策将逐渐消失殆尽,各大开发商都将收取一定的首付比例,从3%—30%不等,从而逐步抬高房产投资者的入门门槛,让各大开发商财团的现金流更加充沛。
31、万一中途月供延迟到账或断供,会有什么后果?怎么处理?

答:如果月供延迟到账,会产生一定比例的滞纳金,按日利率收取,具体金额根据月供数额而定。在次月缴纳月供会有滞纳金未缴的提示,如拖欠达到一定期限后,开发商收回房子,并解除合同。对于购房者的信用也会产生不良影响。

32、在菲律宾买卖房子会涉及哪些税费?

答:不同的买卖场景,涉及到的税费不一样,我分别罗列:

一、购买一手新房

1)VAT(Value Added Tax)--增值税

这个是政府强制征收,且统一的,税率为12%。在菲律宾,无论是期房还是现房,如果房子裸价超过 3,199,200比索(参考汇率:1人民币=7.4比索,大约为43万元人民币),买家都要承担12%的增值税,不过一般开发商出售的房子的价格是含VAT价格,VAT不必单独支付。

2)OC(other charges)--其他杂费

这个费用主要是办理CCT证书(类似国内房产证)和一些其他小税费(例如印花税)等等。

OC的费用每家开发商都不一样,一般在6-7%左右。OC费用没有固定标准,这是因为楼盘所在的区域不同,政府收取这些费用也会有差异。

OC的收取方式,每家开发商也不一样。有的开发商是和VAT一样,跟着房款支付比例和支付时间走。有的开发商是在正式交房时才收取,也就是需要支付剩余尾款的时候再一次性支付。

二、房屋二手转卖

第一种场景:开发商还未正式交房:

在房款金额支付未超过总房价的25%时,更名转售不需要支付7.5%+0.5%的更名税+印花税。

这种情况只需要去开发商办理更名手续即可,把你持有的公寓更名到买家名下,这个过程不涉及到任何税费,你只需要向开发商缴纳更名费即可。更名费每个开发商收取的标准不同,在10w-30w比索不等。

第二种场景:开发商已经正式交房后的转卖:

这个情况就已经不是在开发商做个更名这么简单了。因为这个时候,房屋的产权已经从开发商转移到你的名下,你的信息已经完全传到政府那里了。

所以在这个场景下,你要转卖你的公寓,主要涉及的有:更名税+资本利得税CGT(Capital Gains Tax)。资本利得税是按照房屋交易价格的6%收取,是由卖家支付给菲律宾的BIR部门。当然虽然这6%的资本利得税是由卖方承担,但这些都是可以计算到房屋卖出总价里面的。

在这个场景中,还有1.5%的印花税、以及总共1-2.5%的各种由政府收取的文件费、注册费、过户费等等,但这些都是由买家承担,并直接由买家支付给政府部门,和卖方没有关系。

当然,二手房屋买卖肯定还会有中介费用,目前菲律宾的二手交易中介费用是3%—5%,这个也是由卖家支付给中介。同样,这些都是可以转嫁到房屋卖出价格上。

三、房屋长期持有

菲律宾全国范围不同地区的税率是不同的,且在大马尼拉地区的不同城市的税率也是不同。但在实际执行中,大马尼拉地区的公寓应该缴纳的房地产税一般为公寓市场价格的0.1%~0.3%/年左右。

相比较其他收房产税的国家,菲律宾的房产税征收比例算是很低的。一套价值3700000比索(大概50万人民币)的公寓,每年只需要缴纳 7400比索(大概1000元人民币)的房产税。

菲律宾的房产税一年可以分4次,按比例缴纳。比较有意思的是,如果你选择每年一次性缴纳房产税,可以享受10-20%的折扣。而延迟纳税的要付2%的滞纳金,年最高罚款为纳税额的72%与36个月的纳税额中取最大的数额。

33:关于中国人购买马尼拉房产的最大风险是什么?

答:从全球范围内来看,如果你购买的是一个国家的不动产,只要这个国家的经济在不断的向上发展、政权稳定不解体、产权性质不变更,若长期持有该房产,一定是会赚钱的。从经济、政治、中菲关系、人口、供需关系等各方面来看,马尼拉就像10~15年前的上海,所以只要楼盘买的好,基本上不存在太大的风险。(本公众号下篇发表,为什么说马尼拉是下一个15年前的上海)

所以就我个人长时间的观察来看,咱们国人投资马尼拉房产最大的风险往往是找了一个不可靠的机构或对接服务人。个人呢,收钱不办好事,机构呢,只管卖不管客户的转售和出租,做一锤子买卖,到时语言不通,对菲律宾又不熟的投资者还得自己找中介机构转售或找当地物业公司做出租托管等等,后续的麻烦事一大堆!

所以,个人建议想趁马尼拉市场的红利期,轻轻松松大赚一笔的投海外资者最好是找一家从购买到转售或从购买到出租托管的一站式服务平台吧,这样才能让自己在海投之路上省心省力,轻松躺赚时代红利。
 



【申明:凡本网注明来源为“邦拓国际”的所有作品,包括文字与图片,未经本网授权不得转载。违反上述声明者,本站将依法追究法律责任。】
泰国看房团优惠
欧洲看房团优惠
邦拓国际微信小程序