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加国也兴以房养老 加人退休后的好选择

作者: 日期:2014-02-25 18:07:18 

  永明金融所做的一份调查报告显示,约四分一加拿大人退休后,会将自己的居所作为主要收入来源。66岁的许先生正是这四分一人里面的其中之一,他将已供完的房子按给银行,拿了条信贷额﹐他计算过,未来最少10年他和妻子的基本生活不愁。海外房产投资专业机构邦拓国际,投资热线:400-638-1168.

  许先生说,他早年在加拿大买下的房子已供满,子女长大成人﹐能独立生活,他觉得他应该享受自己大半生工作取得的一点成果,在投资顾问的建议下,他将值70万元的房子按给银行,取得楼价的60%即42万元信贷额,办理过程中不用调查入息,利息是优惠利率加半厘,利息在他提取贷款时才计算。许先生说,一些银行甚至可以给你房价80%的信贷额。

  贷款非入息不用缴入息税

  他计算过,即使他现时没有了工作,因届65岁退休年龄,可从政府的退休金计划(CPP)和补贴中拿到约900多元,然后每月从银行中提取3000元贷款,每月差不多4000元,够他与妻子的基本生活费,将来妻子满了65岁,又再有另一个900元,生活就更宽裕。而且这3000元是贷款,不是入息,不用缴入息税,比提用RRSP更好。由于贷款是透过按揭房屋而来,你可以还息不还本,甚至连利息也不还,从信贷额中拿钱去还就是了。

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  调查报告显示,约四分一加人退休后,会将自己的居所作为主要收入来源。以房养老,海外房产投资专业机构邦拓国际,投资热线:400-638-1168.

  10年后若信贷额用光而又未死,可把房子卖了,拿回屋价剩下的四成维生,那是28万元。若信贷额未用完就离世,那就立下遗嘱,把余下的钱给子女。由于房子只是按了给银行,不是卖断,所以你仍然拥有居住权而不用付租。

  利用房子养老的方法,除了按了房子向银行取得信贷额外,还有传统的大屋换细屋﹐拿着现金差价在手,又或卖了房子,拿取现金然后入住老人院等方法,当然也有人利用逆向抵押贷款方法,但这以主流白人为多,华人少用。

  RBC多美年证券公司副总裁潘启鸿表示﹐对于大部分即将退休的人士来说﹐他们已经供完楼﹐百分之百地拥有了自己房屋的产权﹐有的人就打算利用目前升值的房产。

  "如果他们想利用目前加拿大蓬勃的楼市﹐通常的做法就是卖掉现在居住的大屋﹐改去住较小的房子﹐甚至搬去住公寓。这样不但省去铲雪剪草的维护工作﹐还能从大屋变小屋的差价中得到一笔钱﹐放在银行内生息。虽然目前利率较低﹐得到的利息较少﹐但对退休金多多少少也是一个帮补。"

  正值信用额度 借多少还多少

  但大屋换细屋的方式会令生活质素有所下降。宏达理财亚洲业务总监钟颖辉表示﹐一些老人对自己的房子很喜欢﹐或者所居住的环境方便良好﹐不愿意离开﹐但又不想错过高涨的楼市﹐所就有金融机构提供了另外两种选择。

  "第一种就是房屋正值信用额度(编者按﹕即类近上文许先生的做法)。业主把自己的房产抵押之后﹐获得一个信用限额。在年度支取限额内﹐借贷人随时支取任意数额﹐借多少就还多少﹐很灵活。"

  这个方式还适合那些已经把钱投资到别处﹐缺乏资金周转的人,此种方式的好处是灵活和利率通常较低。

  逆向房屋抵押按估价比例放贷

  第二种方式就是逆向房屋抵押贷款(Reverse mortgage)。金融机构根据贷款人及配偶的年龄﹑房产形式﹑房产的估价等﹐按房产估价的某个比例放贷。贷款人的年纪愈大﹐这个比例就愈高﹐但最高也不会超过50%。

  逆向抵押 华人少用

  较受主流人士采用的逆向房屋抵押贷款(Reverse mortgage),其好处是:第一,容易获取﹐无需健康证明﹑收入证明和信用纪录﹔其次﹐获得的贷款为免交税的现金收入﹐既可一次性领取﹐也可分期获取 ﹔第三﹐只要贷款人及配偶任何一方不搬家﹑不卖房﹐居住期间就不必偿还贷款本息﹐同时还完全保留已抵押房产的所有权和支配权。

  此外﹐如果贷款人出售抵押的房产﹐所获的款项要用于交付累积的贷款本息。即使是卖房所得低于贷款本息﹐贷款人也仅需交纳售房款额。

  目前在加拿大提供逆向房屋抵押贷款服务的﹐只有"住房净值银行"(HomeEquity Bank)一家﹐该银行主理的"加拿大人房产收入计划"﹐向55岁以上的老年业主提供逆向房屋抵押贷款。

  虽然逆向贷款有上述优点﹐但相对于比较热中此种贷款方式的西人来说﹐华人对它的兴趣较小﹐主要原因还是华人秉持比较保守的理财观念。

  而华人大多不喜欢欠债﹐如果有可能﹐都是尽快还清债务。

  钟颖辉指﹐目前逆向房屋抵押贷款的年利率为4厘至6厘﹐远远高出大多数的购房贷款利率。

  借5万14年后欠20万元

  据计算﹐假设一对老夫妻现在做逆向房屋抵押贷款借到5万元﹐14年之后﹐他们的债务会高达20万元。

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