CRS全球征税对海外资产配置的影响,澳洲房产投资如何进行选择

2018-09-03 14:24:53

随着经济的高速发展,高净值的财富阶层日益壮大。预计到2020年,可投资资产大于600万人民币的家庭将达到346万户。在经济全球化的不断发展和相关政策的步步紧逼下,越来越多的高净值人士已经意识到全球资产配置的重要性,大到国家“走出去”战略和“一带一路”倡议、小到企业跨境投资并购和个体投资的海外资产配置。阅读导航YTF邦拓国际

一、CRS全球征税对海外资产配置的影响YTF邦拓国际

二、土地、独立屋和公寓三大投资比拼YTF邦拓国际

   - 被动投资和主动投资YTF邦拓国际

   - 独立屋和公寓该当如何选择YTF邦拓国际

   - 土地如何购买,适合购买土地的人群YTF邦拓国际


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CRS全球征税对海外资产配置的影响YTF邦拓国际

共同申报准则Common Reporting Standard (CRS)YTF邦拓国际

CRS的实施将对资产账户信息进行互换,个人财产会完全被透明,并将征收高额税收。CRS共同申报准则,又称“统一报告标准”。YTF邦拓国际

CRS的提出者是经济合作与发展组织,也就是OECD (经合组织)。而概念是来自美国的美国海外账户税收遵从法 (FATCA)。CRS旨在推动国与国之间税务信息自动交换,目前正循序渐进地在各国实施,有望在2018年完全覆盖所有的成员国。虽然不是具有法律效力的范本,但发起CRS的组织OECD提倡各成员国应按照要求,签署公民信息交换的协议。YTF邦拓国际

就目前来说,主要受到CRS波及的有以下6类人:YTF邦拓国际

1) 有海外金融资产配置 (资产配置参考上面CRS签署国交换信息目);YTF邦拓国际

2) 在海外持有壳公司投资理财;YTF邦拓国际

3) 在海外国家或地区购买高额人寿保险 (如香港是CRS签约地区,香港的保险公司需将境内历史上已购买过大额保单的高净值客户的保单资产信息报告给中国大陆税务局);YTF邦拓国际

4) 已设立海外家族信托 (中国首批富豪最喜欢设立家族信托的维尔京群岛、库克群岛、新加坡、香港、新西兰等都成为了CRS签约国);YTF邦拓国际

5) 在海外持有巨额存款的境内公务员;YTF邦拓国际

6) 在境外设立公司从事国际贸易人群。YTF邦拓国际

CRS主要关注的是海外金融资产,主要包括:在海外银行的存款、保险公司的带现金价值的保单、证券公司的股票、信托架构下的信托受益权或投资公司的股权等。而以个人名义持有的海外房产,珠宝首饰,字画古董,飞机游艇等并不在此之列。也就是说,在CRS交换的是海外账户信息中,以个人名义持有的海外房产、珠宝等实物资产并不在交换之列。因此,只要是合理购买的海外房产,完全不用担心!澳洲作为一个多元化的移民国家,澳洲的房产投资一直备受很多海外投资者的青睐,澳洲的房产主要以公寓、别墅和土地这三类为主,下面我们就来探讨一下这三类资产应该怎么选择。YTF邦拓国际

澳洲别墅YTF邦拓国际

土地、独立屋和公寓三大投资比拼被动投资和主动投资YTF邦拓国际

在探讨这个话题前,我们先来了解一下澳洲房产投资的两种基本模式。被动投资模式和主动投资模式。YTF邦拓国际

被动投资模式YTF邦拓国际

被动投资派的基本投资理论是Buy & Hold,通过购买和长期留住房产,享受房产的自然增值和通过5-10年的时间实现正现金流。其论证基础是澳洲尤其是以悉尼为代表的首府城市的长期房价上涨和租金上涨。YTF邦拓国际

主动投资模式YTF邦拓国际

主动投资,则是需要对一个选择的产品进行加工处理,通过主动给某种地产产品进行改造升级,挣这个改造升级的利润。这个过程更像是一个商业生产过程:买入原材料,改造加工,卖出成品。这种模式,强调的是Turnover,资金滚动越快,资金的利用率越高。具体就包括装修、结构化改造、分地、开发等不同难度等级的方案。YTF邦拓国际

独立屋和公寓投资如何抉择YTF邦拓国际

到底是投资独立屋还是投资公寓比较合适,这个话题在澳洲房产投资界一直是一个很有争议性的话题,那么我们下面就简单的对比一下独立屋和公寓的优劣:YTF邦拓国际

公寓的优劣:YTF邦拓国际

- 公寓通常提供更靠近市中心或区域中心的位置,享受更方便的交通和娱乐设施;YTF邦拓国际

- 租售回报比较好;YTF邦拓国际

- 在同一地区的自然增值受限于其土地价值一般弱于独立屋;YTF邦拓国际

- 改造的空间比较小,仅限于厨卫装修等。YTF邦拓国际

独立屋的优劣:YTF邦拓国际

- 在同一地区通常自然增值因其土地价值较大,一般高于公寓;YTF邦拓国际

- 改造的可能性比较大,可以装修、分地、改结构、重建等;YTF邦拓国际

- 现金流一般弱于公寓。YTF邦拓国际

关于个人应该如何选择YTF邦拓国际

如果您跟偏向与主动投资模式,您更应该关注的是你所持有资产的是否可通过整体功能改造来实现资产增值,例如旧房翻新,加建或改建等等以及所需的建筑成本和时间。但如果您只是想选择被动投资模式,您更应该关注的是长期的租金回报是否可以和房贷利率持平,政府对周边区域的规划是否可以推动房价上涨等因素。YTF邦拓国际

土地如何购买,适合购买土地的人群YTF邦拓国际

在很多人 (不仅仅是华人) 的印象里,土地就意味着财富和安全感,因为土地天然有价值,这也是很多人偏向选择土地占比高的House,而不是公寓的原因。然而土地的价值,我们并不只关注土地的本身,更应该关注其可以承载资产容量有多大。我们来举一个例子,我们拥有相邻的两块土地,其中一块具有建筑五层公寓的可开发潜力,而另外一块土地则只可以建造一栋两层高的独立屋,那么第一块土地的可利用率,资产容量就明显比第二块土地高,自然资产的价值也更高。YTF邦拓国际

买入一块地,期待它自然升值,本质上是期待它未来可以承载的资产容量有多大的提升。如果一块地并不具备稀缺和再开发 (Rezone) 的条件,那它的价值和一栋普通的独立屋所对应的土地并没有什么本质区别。投资土地的关键原则在于:土地的价格不是买入价格,而是售出价格。YTF邦拓国际

这里有几种投资策略:YTF邦拓国际

- 在已开发区域买入已经稀缺的土地。买入有差异化属性的土地,比如有特定景观,或者有可持续开发潜力的土地;YTF邦拓国际

- 买入土地后,在上面盖房子,来释放土地的一部分使用价值,实现开发收益,或者通过出租换取现金流收益。YTF邦拓国际

投资土地也有几个主要的问题:YTF邦拓国际

- 土地本身没有现金流,在它能够给你带来期望的收益之前,需要不断投入持有成本,这需要一定前期才可以实现最终的资本增值;YTF邦拓国际

- 买入预期的土地,回报取决于预期能否实现。比如买有可持续开发潜力的土地,这个完全看是否能够可持续开发;YTF邦拓国际

- 避免过度开发区域。公寓和独立屋都存在过度开发的风险。西南机场周边重镇Leppington的独立屋最近爆出的下跌34%的数据,无疑有受到过度开发,供过于求的影响。YTF邦拓国际

市场上还有一种土地基金的模式,一般用养老金的少量钱买一个土地基金,由土地基金选择具备Rezone潜力的土地项目进行投资。这种模式的起点低,一般在几千块钱可以起投,养老金就可以投。但存在无法用到贷款杠杆,见效期长达7-10年,预期可持续开发未兑现的风险。YTF邦拓国际

总结一下,做土地投资适合于:YTF邦拓国际

- 资金量充足的投资者YTF邦拓国际

- 用养老金买入土地基金,但需要调研好可持续开发的可能性YTF邦拓国际

- 具备一定开发能力的人买入后进行开发操作YTF邦拓国际

土地投资者关注的是土地带来的增值,关注有差异化特性,尤其是有可持续开发潜力的土地。这种土地的资产规模往往不是个体投资者可以承担的。YTF邦拓国际

如果您认为自己可以胜任主动投资需要的各种技能和资本能力,独立屋为投资者提供了改造升值的最佳机会,但这些机会需要您在入手之前就做好完善的评估。综上所述,买地建房是最佳的选择,您不但可以拥有属于自己的土地,还可以在土地上根据自己的喜好建造自己的房子。YTF邦拓国际

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