去泰国投资房产多久能回本?

2017-11-06 15:46:25

据了解,泰国曼谷、清迈、普吉、芭提雅等城市的公寓价格正在持续上涨,一套30平方米的公寓,带装修和全套家电,总价在200万~350万泰铢,相当于40万~70万元人民币。相比国内一二城市房价,加之泰国清新无霾的自然环境,泰国公寓已越来越受到国内中产阶级人群的关注。FEL邦拓国际

根据2017年的房价统计数据曼谷当地的公寓均价,接近1.9万人民币每平方米,附近有轻轨和地铁的普通地区,均价多要1万人民币起。一些热门地区,比如通罗区,是个日本人聚居地,该区域商圈发达,居民消费能力强,均价则在3万元上下。最核心的地段,如曼谷第一高楼Mahanakhon附近,则到了6.4万。FEL邦拓国际

受人民币贬值、国内房价预期回报看空等因素影响,国内不少人群将投资目光转向了国外。境外股票、海外置业是其中较为火热的投资渠道。根据世邦魏理仕公布的数据显示,2016年上半年,中国资本的跨国房地产投资约161亿美元,相比2015年同期增长了一倍,超过加拿大和新加坡,成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。FEL邦拓国际

不过,针对这一轮巨大的投资浪潮,加拿大、英国、澳大利亚等国家都在税费等环节上加大了对外国人投资的限制,另一方面,国内监管部门也开始从支付等层面限制外汇流出,个人及企业的大额投资都越来越收紧。FEL邦拓国际

在这样的背景下,中国买家悄然将目标转向了东南亚,尤其是泰国。有机构数据显示,在2016年中国人查询海外房源目标国家全球排行榜上,泰国紧随美国、澳大利亚、加拿大等传统老牌国家之后,跃居第四位。芭堤雅、普吉岛、曼谷等旅游旺地,则是中国买家最热门的投资目的地。FEL邦拓国际

泰国房产FEL邦拓国际

不过,投资泰国房产,除了旅游带来的租赁预期,还有很多人们所不知道的坑,等着你往里跳。FEL邦拓国际

优势FEL邦拓国际

《在2018年年底前完成对存量个人低净值账户和全部存量机构账户的尽职调查,其中最为明显也是大家最为关心的体现就是就是将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元,调整了金融机构大额转账交易统计方式,并将可疑交易报告时限由10个工作日缩短为5个工作日。》FEL邦拓国际

也就是说现在国内每人只能买5万美元的外汇。那么如果要去投美国、澳大利亚之类的项目,基本都得两三百万美元,怎么办呢?建议还是找中介想办法转出去吧,成本太高了。FEL邦拓国际

如果是是买东南亚的房产就不需要那么大的资金了,因为东南亚房产的房产总价都不高,只需一百万左右人民币就可以买一套房产,随便家属几个人凑一下就够了。FEL邦拓国际

要注意的是外国人在泰国是不能购买土地与别墅,只能购买高层公寓,有是因为这个原因导致高层公寓的价格比起当地豪华别墅还要昂贵。具体贵多少呢?打个比方曼谷公寓,同一区域的公寓会比别墅贵了一倍左右。FEL邦拓国际

曼谷当地的公寓均价,接近1.9万人民币每平方米,附近有轻轨和地铁的普通地区,均价多要1万人民币起,一些热门地区,比如越女置业的通罗区,是个日本人聚居地,该区域商圈发达,居民消费能力强,均价则在3万元上下。曼谷最核心的地段,如曼谷第一高楼Mahanakhon附近,则到了6.4万。FEL邦拓国际

国内外游客最喜欢去的泰国旅游地之一的芭堤雅,酒店式公寓每平方米均价2万左右,普通公寓每方平米1-2万之间,普吉一带的价格也差不多。目前大部分国内投资客购买的泰国房产主要集中在40平米左右的户型,但是要强调的是泰国房产是没有公摊面积的,所以泰国40平米的房子相当于国内的50平方米左右,总价80万左右就可以买一套海边或者度假区的公寓。FEL邦拓国际

泰国公寓均价走势FEL邦拓国际

泰国公寓均价走势(单位:人民币)FEL邦拓国际

上述数据也在数名在泰国购房人士处得到印证。不过80万左右这说的是总价,如果以捡便宜的心态去东南亚购房,结果会让你大失所望。在胡志明市中心,房价均价不低于1万;马来西亚因为有可以签证10年的“第二家园计划”,因此楼市正在持续升温,碧桂园在马来西亚一座人工岛上填海而建的公寓“森林城市”,地处郊区,周边交通、餐饮等配套不齐,均价到了1.5万以上。FEL邦拓国际

针对中国买家的购房需求,中国银行、工商银行泰国分行等都提供了最高比例为房屋估价70%的购房贷款,所以说,要在泰国买房,支付层面并不会成太大的障碍。在泰国,一个小区或公寓里,最多只能49%的单元销售给外国人。FEL邦拓国际

养老FEL邦拓国际

从养老和长假居住的角度看,泰国空气等自然环境好,也有比较完善的生活配套与服务。因为前来养老度假的人比较多,泰国近来针对老人采取一年一签的签证措施。有很多中国人来东南亚的海岛旅游,来了一两次就会喜欢这地方,然后发现房子还不是很贵,就买个房子放租或者来居住养老了。FEL邦拓国际

当然,距离近是中国买家选择购买泰国房产很重要的原因之一。中国人可以随时便捷前往泰国,从饮食、信仰、生活习惯等来看也没有太大差异,使得国人愿意前往泰国。除了养老度假,在泰国买房的另外一大群体,是中国的中青年中等收入人群,闲时自住玩乐,在国内工作时就拿来出租。FEL邦拓国际

在泰国一带投资房产的买家,广东、福建等区域的人较多。也正因此,碧桂园、富力等广东发家的民营房企,在了闽、粤华人较多的泰国等地,开发了较多大体量的社区。在众多的房产投资客中,还有那么一个群体是不可忽视的。由于世界经济结构的变化,很多劳力密集型的企业,将生产基地从中国转移到泰国等东南亚国家,随之而来的中国籍员工,大多数会在企业所在地周边进行购房。FEL邦拓国际

租金回报
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泰国房产租金FEL邦拓国际

租金能到6000人民币FEL邦拓国际

泰国房产网上,某个高层公寓的租金列表,这个公寓的售价约为2.9万元/平(单位:人民币)FEL邦拓国际

40平方米的公寓,在曼谷能租到6000人民币一个月。按照泰国房产网的数据来计算,在曼谷买房一年租金回报率在4~8%左右。FEL邦拓国际

在曼谷购房的中国买家,更多是看中城市建设比较好,生活比较方便。他们买的基本都是小户型公寓,相对单价要高一些,但小户型公寓更容易出租。购置芭提雅、普吉等地沿海公寓的人,大多数时间都会将房子由中介机构拿去出租给游客,度假的时候自己会过去住。FEL邦拓国际

按照曼谷的平均房价和平均租金算,曼谷的高层公寓为1:219,也就是说,在曼谷买公寓,花上219个月左右,基本就能收回购房成本。相比之下,在中国,北京是623个月,上海是656个月,广州则是470个月。FEL邦拓国际

税费FEL邦拓国际

在税费层面,泰国的房产交易税新房为1%,维修基金为100元人民币每平方米的维修基金,二手房在交房后出售,5年内税费为4.3%,5年后是1.5%。FEL邦拓国际

不过,如果中国买家是希望买进卖出的方式投资获取回报的话,在泰国是比较难的。,泰国房价10年来基本没有什么大涨大跌,价值上比较稳定,回报更多的是出租或者保值了。FEL邦拓国际

预期FEL邦拓国际

对于网上流传“中国人大举进入泰国买房,推高了泰国的房价”的说法其实是不正确的,就目前情况来看还命运那么夸张也没有具体数据支持这种理论。但在两到三年左右可能会出现这种情况。据中国驻泰国大使馆的经济参赞说,过去是几个企业几个人来咨询,现在是一个省一个省一大波人组团来找我谈在泰国投资房产。FEL邦拓国际

产权FEL邦拓国际

国内关于泰国置业购房的宣传,很多强调泰国房产是“永久产权”,事实上针对外国人购房,泰国房产的产权有些是90年,并且是30年一签。在清迈,有着各种各样的别墅出售,别墅附带的土地是永久产权,但前提是外国人要在当地开办公司才能获得。清迈的别墅,很多中国买家把定金或者全款投进去后,最后出现更改登记出了问题,中介跑路了,钱就打了水漂。所以提醒广大投资客购买泰国的别墅要谨慎或者找大型的当地开发商。FEL邦拓国际

如果打算投资,可以选择曼谷,如果养老度假,可以选择芭堤雅和普吉,但如果离开曼谷,在泰国其他地方投资房产,是需要慎之又慎的。孙磊说,在曼谷轻轨沿线,房子不愁租,并且保值。但比如芭堤雅和普吉,就不是这么回事了。芭堤雅和普吉这些地方,如果地理位置离旅游景区很近,出租还比较容易,但“只要不是那么近”,理想一点,一年租出去的时间也就三四个月了。至于想脱手卖出去,就更是艰难的事。FEL邦拓国际

芭提雅大片大片的地等着开发,泰国什么都缺,就是不缺地。现在泰国在大搞轻轨、地铁等基础建设,芭提雅、普吉这样的地方,还是需要五年的开发,可能才可以在生活配套上稳定成熟起来,等到那时候,会有稳定的租客或者转手卖出,但短时期来说,还是适合租金的回报收益为主。FEL邦拓国际

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