海外房产投资,如何计算回报率?

2017-09-01 11:07:35

多人选择国外买房投资置业,但是如果靠收房租要多久才能回本呢?那么就让我来看看什么是租金回报率呢?下面为您介绍一下。d3V邦拓国际

租金回报率是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。租金回报率衡量产方面投资收益情况。如在房产投资方面,租金回报率是衡量这个楼盘值不值,是否值得投资的一个很重要的指标。因为房屋的售价可能有水分,有泡沫,但租金是不会出现泡沫的,是市场的真实需求。d3V邦拓国际

投资就是为了有收益,一般的投资者在投资房产时,往往是根据自己对一个物业口岸和人气的认识来判断,大多是凭感觉,当然这样也可以买到比较好的物业,但好像总是缺乏科学的根据。 租金回报率是一种计算投资回报率的计算方法,主要是针对地产方面的投资收益的计算。可以通过租金回报率来衡量投资收益情况。那么租金回报率该怎计算呢?d3V邦拓国际

回报率分析法d3V邦拓国际

公式:(税后月租金-每月物业管理费)× 12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。d3V邦拓国际

租金回报率法d3V邦拓国际

公式:(税后月租金-按揭月供款)× 12 /(首期房款+期房时间内的按揭款)d3V邦拓国际

03IRR法(内部收益率法)d3V邦拓国际

房产投资公式为:IRR=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其它投入+累计按揭款+累计物业管理费(备注:上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内)。d3V邦拓国际

租金收入比在国际d3V邦拓国际

租金回报率对比按照国际上一般的租售比(即房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值,正常范围应该在1:200至1:300之间。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,200个月至300个月内能收回购房款,买房就是合算的。以最低值计算,其租金回报率也应该在5%以上。d3V邦拓国际

调查发现,在112座城市中,只有6座城市的整体租金回报率超过10%。这包括摩尔多瓦的首都基希讷乌(14.17%)、开罗(12.00%)、雅加达(11.27%)、菲律宾首都马尼拉(10.99%)、马其顿斯科普里(10.11%)、秘鲁首都利马(10.09%)。而香港的排名是倒数的,回报只有3%左右。d3V邦拓国际

租金收入比在国内d3V邦拓国际

国内租金回报率在中国范围内来看,回报率在降低。原因在于房价上涨速度远高于租金的上涨速度,研究数据显示,2004年至2008年,中国房价增幅高达60%到100%,而租金涨幅仅维持在2%上下。 上海已长期偏离这一数值,如果按国际标准,则上海目前的房价相比合理价位高出一倍以上。尽管目前房价已经远超合理值,但地产业内还是对于价格会否下跌持怀疑态度。高力国际同天发布的最新研究报告称,由以往几年来看,一线城市住宅市场的低收益率无论在旺市或淡市一直维持低水平。由此,持续的低租金收益率其实更大程度上反映了投资者的风险溢价降低,而不是对价格产生下行压力。d3V邦拓国际

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一般来说,5%以上的租金回报属于适合投资的楼市,从数据来看,北上广深已经垫底了,在国内的这四个城市中,北京的租金回报率最低,以1.37%在百城里排名第96位,其次是深圳(1.38%)、上海(1.48%)和广州(1.69%)。排名分别为第94位、89位和95位。而在国外,美国的达拉斯、洛杉矶、纽约,日本的大阪、东京都有不错的表现,租金回报率达到5%以上。下面是一些国外的租金回报率较高的城市。d3V邦拓国际

达拉斯d3V邦拓国际

达拉斯的租房回报率为7.35%,平均房价在233,000美元,达拉斯的房产市场健康指数是9.7,被称为接近满分10分的“非常健康”房产市场,仅有0.1%的负面资产反馈。这其中的部分原因是因为达拉斯在去年提供了3.9%的工作岗位增长以及过去三年以来6.2%人口增长,这也是房地产发展的长期利好因素。d3V邦拓国际


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大阪(日本)d3V邦拓国际

相较于东京,大阪的公寓回报率是更高,为5.91%。d3V邦拓国际


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蒙特利尔(加拿大)d3V邦拓国际

蒙特利尔的租金回报率约为5.09%,是三个加拿大城市里回报率最高的,市场潜力很大。目前多伦多、温哥华房价高企,而蒙特利尔却只有31.8万加元。作为加拿大第二大城市,正吸引更多买家的目光。d3V邦拓国际


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柏林(德国)d3V邦拓国际

德国的租金回报率约为3.72%,德国房市在欧洲属于强劲的。房价和房租稳步上升。柏林拥有富有活力的劳动力市场,以及相较于其他欧洲首都城市略低的价格,也使其拥有升值的空间。d3V邦拓国际


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洛杉矶(美国)d3V邦拓国际

洛杉矶近期租金回报率为5.8%,这座超过纽约,成为美国地产最热销的城市被追捧。d3V邦拓国际


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纽约(美国)d3V邦拓国际

纽约的整体表现不错,租金回报率基本上在4%以上。近期的租金回报率为5.08%。曼哈顿的房产整体表现良好,投资曼哈顿时,户型越小越有赚头,Studio(小单间)的租金回报率很容易达到6%以上。总体来看,目前纽约曼哈顿的豪宅价格有轻微回调,租金不变的情况下,租金收益率会有些许上升。d3V邦拓国际


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惠灵顿(新西兰)d3V邦拓国际

过去一年,惠灵顿房价上涨20%,成为新西兰乃至全球涨幅最快的城市之一。d3V邦拓国际


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墨尔本(澳大利亚)d3V邦拓国际

墨尔本的租金回报率约在4.5%。墨尔本和悉尼并称为澳大利亚近年来租金回报率最低的两大城市,但还是保持在比较好的水平。墨尔本在30年后会成为澳洲第一大城市,长期人口净增是一大利好。d3V邦拓国际


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多伦多(加拿大)d3V邦拓国际

据最新报告,多伦多楼市虽然有转向迹象,但租房市场依然火爆。多伦多房产局数据显示,今年第二季度1居室租金为1910加元,同比上涨17%,单身公寓为1588加元,同比涨15%。d3V邦拓国际


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悉尼(澳大利亚)d3V邦拓国际

悉尼的租金回报率为4.22%。虽然近年来下滑明显,但悉尼的楼市仍属于健康稳健的状态。d3V邦拓国际


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温哥华(加拿大)d3V邦拓国际

去年15%“排外税”后,经历过半年房价回调的温哥华,今年初再次开启房价上涨模式,涨幅回补使得租金回报率有轻微下跌。虽说如此,基准房价高达99.87万加元的温哥华,能做到接近4%的回报率,依然着实不易。d3V邦拓国际


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伦敦(英国)d3V邦拓国际

伦敦的租金回报率能达到3-4%的水平,作为世界中心城市来说,着实不易。虽然目前伦敦的房价较高,但由于租金同样较高,因此能保证不错的租金回报率水平。d3V邦拓国际


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一般规律:城市越大租金回报率越低d3V邦拓国际

在租金回报率排名前10的城市中,没有一个一线或者新一线城市,二线城市只有3个,三、四线城市占到了70%。d3V邦拓国际


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