非马来西亚公民购买的房产类型

2017-08-09 14:21:56

近年来,投资马来西亚已经成为了不少国内中等收入群体的共同选择。亲切的华人文化范围,良好的治安,相对低廉的生活成本,优异的地理位置以及与中国相当友好的双边关系,都使得这块东南亚明珠国家吸引着全球投资者的注意力。5wV邦拓国际

关注马来西亚房产的投资者很多可能并不是非常清楚马来西亚国家对于产权的相关规定,这里平安好房为您认真查阅了几乎能查到的相关资料,总结出了一份史上最全的马来西亚产权备忘录,看过此文后,马来西亚的房地产权该如何理解与操作,相比读者就能够一目了然。5wV邦拓国际

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三大产权构建马来西亚土地结构5wV邦拓国际

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在马来西亚,土地产权共分为三大类:永久产权    (Freehold)、有 期 地 契  (Leasehold),以及马来/土著保留产权(Malay/Bumiputrareserve)。除了这些土地产权,投资者也必须了解其他类型的产权,包括主要产权(Master Title)、个人(Individual)或分层产权(Strata Title)。5wV邦拓国际


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(一)有期产权 5wV邦拓国际

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有期产权,基本上意味著你正向政府“租用”,有关产业(可以是土地或建筑物),而最普遍的期限为99年。当然在一些特殊情况下,租赁期可能会比较短,如60年,我甚至曾见过只有30年租赁期的。原则上,一旦租赁期届满,你的产业或土地将回归州政府,而你並没有权利取得任何赔偿。但据正确的实践方式,一旦租赁期即将届满,你必须向有关的土地局申请,並支付一些费用延长期限。这方面的款额是依各种考量而定,包括产业类型(商业、住宅、农业等)、地点、建筑面积、延期幅度等。比如,一项原本拥有99年地租赁期的土地如今只剩下10年期限,通过支付延期款,这土地的租赁期将另增加89年至99年;一旦获准更新租赁期,这产业的价值能大幅增长。
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(二)马来/土著保留产权 5wV邦拓国际

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顾名思义,这类型产权的产业是配合政府的经济政策,保留给马来人或土著。由於受到保留的限制,土著保留产权产业的转手批准程序,无论是土著之间(买家必须证明他是善意的土著)或土著至非土著(只有产权已过指定年份的产业获许可),都相当耗时。如果有能力,土著投资者还是以避免购买此类产业为佳,除非他们有意在购下後永远持有或居住在这产业。由於潜能买家有限,这些产业的未来增值潜能不如永久产权产业,甚至低於有期产权产业。
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(三)永久产权 5wV邦拓国际

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永久产权,意思是有关产业並没有任何负担,你的“利益是永久的”。这些类型的产业“永远”属於你,而且能够轻易地转让给另个人,或者下一代。政府仍可强制购地,你无须取得任何联邦或州政府部门的批准来转让这产业,但在一些州属或巴生谷的部份地区,永久产权产业可能有著一定的“利益限制”,它们可能需要州政府或土地局的批准。条件和限制会列在有关产业的产权内。
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如果政府需要使用这产业来发展公共计划,如高速公路,他们需要向你购买这永久产权产业的权利。政府将根據其估价师拟定的市价作为赔偿额,强制收购这整项产业或部份土地。如果购买作为投资用途,此类产权产业将是最佳选择,因它们多数提供比较良好的转售价值,因它们的增值速度比较快。即使租金回酬可能稍低於类似的有期产权产业,但永久产权产业依然是很多人的首选。长期内,快速的资本增值能,能够比短期的低回酬带来更好的回报。5wV邦拓国际

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(四)其他类型产权 5wV邦拓国际

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一旦某产业发展商获准发展一块土地,土地局将给予发展商一项與整项发展计划相关主要产权(Master Title)。而一旦这项计划内的各间房屋移交给各买家,发展商必须向土地局申请将上述主要产权划分成有地产业的个人产权(IndividualTitle)(除了围篱社区),以及高楼产业的分层产权(Strata Title)。发出个人产权的程序能快速完成,分层产权却相对需要很长的时间。许多已经超过20年的旧公寓,至今仍还未取得分层产权5wV邦拓国际

一旦个人或分层产权发出,卖家在脱售产业时,将不需再执行发展商所拟定的条件。在公寓或高级公寓,住户可以成立自己的管理機構,向发展商接管公寓的维修保养工作。政府近期在各州属设立了分层产权局(StrataTitle Board),以协助业主解决與发展商旗下管理機構之间的纠纷,特别與控制、管理、行政,以及有关大楼的福利等事宜相关。5wV邦拓国际


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非马来西亚公民购买的房产类型5wV邦拓国际

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一个非马来西亚公民可在马来西亚购买任何类型的房产,包括高级公寓、独立式洋房甚至土地。
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他们可以私人名义或公司名义购买住宅或商业地产,但下列房产除外:5wV邦拓国际

◆ 低于州属土地法令规定的最低购买价的房产,各州对此规定也不一样5wV邦拓国际

◆ 州政府决定的中低成本的住宅单位5wV邦拓国际

◆ 马来人或土著保留地上所建的房产5wV邦拓国际

◆ 州政府在任何房产开发项目中以土族权益为优先的房产5wV邦拓国际


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马来西亚有期产权产业注意事项5wV邦拓国际

(一)了解剩下的期限 5wV邦拓国际

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若向发展商购买有期产权产业,调查清楚剩余的期限非常重要。千万别随意认为产业仍有99年期限。一旦城镇计划获批准,发展商会分阶段兴建产业,而第一期和最后一期的产业,有可能相隔10年。5wV邦拓国际

如果你购买的正好是最后一期产业,在你签署SPA的时候,该产业的租赁期将会少过89年;如果产业顺利在3年后竣工,租赁期可能少过86年!知名发展商或承诺即使主要产权(MasterTitle)租赁期只剩80年,个人产权(Individual Title)一旦发出,它们的期限将是99年。这情况下,发展商则须支付额外款额将个人产权期限延长至99年。5wV邦拓国际


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(二)银行比较避忌 5wV邦拓国际

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潜在买家可能面对的另一问题,是大部分银行不愿为贷款届满后,租赁期剩下少过30年的产业提供融资借贷。
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外资银行更严格,甚至要求从贷款届满期计算,该产业的租赁期必须至少还有60年。至于愿意提供贷款的银行,贷款幅度会比较小,而且多只提供短期贷款。因没银行愿意被这些产业捆绑,即在最糟情况下,无法拍卖相关的产业。5wV邦拓国际


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综上所述5wV邦拓国际

综上所述,仔细识别相关法律文件,或是交给相对专业的海外置业机构搭理,方能避免外来的政策与法律风险。5wV邦拓国际

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